[배경]

대표적 공동 주택인 아파트는 완공 전 사전 판매하는 ‘선(先)분양제’로 주로 거래된다. 외국에서도 신규 주택의 경우 ‘선계약’ 판매가 흔하다. 최근 일부 지역에서 아파트값이 급등하면서 정부가 선분양제 대신 후(後)분양제 도입을 강력 추진하고 있다. 선분양된 입주권에 프리미엄(웃돈)이 붙어 매매되면서 집값 상승을 부채질한다는 판단에서다. 주택 거래 방식에 정부가 관여하면 그에 따른 부작용도 뒤따르게 된다. 집값 불안을 잠재우자는 취지에 공감하는 여론도 적지 않다. 정부 주도의 아파트 후분양제는 정당한 것이며, 과연 효과도 있을까.

[논란의 쟁점]

- 후분양제에 의한 집값 변동

- 후분양제에 의한 분양 시장의 변화

[각측의 주장]

A. 찬성측 주장(후분양제 찬성)

1. 주택건설 시장에서는 강력한 투기 차단 효과를 낼 수 있다.

 지금까지 선분양제하에서는 실수요보다 투기 목적이 주를 이루는 분양권 전매가 발생하여 부동산 과열 양상을 부추겨 왔다. 하지만, 후분양제하에서는 분양권 개념이 없다. 이에 투기 수요 유입을 줄일 수 있고, 주택 가격 변동성이 낮아질 수 있다.

2. 구매희망자는 직접 눈으로 확인한 후 분양 여부를 결정할 수 있다.

조감도나 설계 평면도만 보고 분양받은 뒤 마음에 들지 않게 될 소지가 적어지고, 이로 인한 건설사와 분쟁 가능성도 많이 줄어든다. 선분양 뒤 공사 도중에 건설사가 부도날 경우의 피해를 막을 수도 있다. 분양 뒤 2~3년씩 중도 분납금만 납부한 채 기다릴 필요가 없고, 구입 후 입주 시기도 최대한 당길 수도 있다.

B. 반대측 주장(후분양제 반대)

 

1. 분양가 상승으로 이어질 수 있다.

문재인 정부가 초강력 부동산 규제 정책을 잇달아 도입한 가운데 후분양제까지 시행할 경우 주택건설 경기에 치명적 타격을 입을 수밖에 없다. 선분양제하에서 공사비는 계약금, 중도금 등으로 소비자가 부담하는 반면 후분양제하에서는 완공 때까지 건설사 스스로 모든 자금을 마련해야 하는 부담이 발생하고, 이에 따른 중간 비용이 고스란히 소비자에게 전가된다.

2. 대기업 계열의 건설사가 분양시장을 과점할 것이다.

후분양제가 되면 건설에 필요한 자금 동원이 매우 어려워지게 될 것이다. 이 때문에 건설업계 내 대형사와 중소형사 간 양극화는 극심해질 것이며, 자금력이 모자라는 중소형 주택건설사들은 분양사업 자체가 어려워질 수 있다. 이로 인해 대기업 계열의 소수 건설사가 분양시장을 과점하게 될 수 있다.

• 후분양은 경쟁력 있는 중소 건설사에는 위기가 아니라 기회가 되지 않을까요? 선분양제에서는 소비자가 아파트 품질을 보고 주택 구매를 결정할 수 없습니다. 이 때문에 중소 건설사보다는 대형 건설사 브랜드를 선호하는 현상이 뚜렷합니다. 하지만 후분양시장에서는 소비자가 직접 아파트 품질을 평가할 수 있으므로 경쟁력 있는 중소 건설사들이 품질로 승부를 볼 수 있는 기회가 되는 것입니다. 자금 없고 기술 없는 건설사들이 소비자의 분양대금에 기대 쉽게 사업 추진을 해온 선분양 특혜는 소비자 피해 방지는 물론 건설사의 경쟁력 강화를 위해서도 사라져야 하지 않을까요?

• 선분양이든 후분양이든 최종적으로는 시장 선택에 맡겨야 되지 않을까요? 현재는 거품 빼기, 집값 안정화에 초점이 맞춰져 있지만 불황이 심할 때를 대비해 주택시장 활성화 방안도 배제해서는 안됩니다. 후분양제로 청약과열, 분양권 전매, 하자분쟁 같은 문제를 풀어보자는 취지는 좋습니다. 하지만 업계의 고충도 들어봐야 하고, 주택 실수요자들의 자금조달 방식까지 감안해야 한다 하더라도 공공부문에서 효과를 봐가며 충분한 준비 기간을 주고 민간으로의 유도 방안을 제시하는 게 바람직하지 않을까요?